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政协增刊:关于加强中心城区楼宇经济健康发展的思考——以当湖街道楼宇为例
发布时间:2017-12-5 9:31:04 阅读 1989 次

关于加强中心城区楼宇经济健康发展的思考

——以当湖街道楼宇为例

市政协当湖街道委员小组

 

    楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,以开发、出租楼宇引进各种企业,从而引进税源,带动区域经济发展为目的,以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。主要表现为现代服务业和都市型工业等。本文着重以当湖街道楼宇为例,剖析楼宇经济发展过程中的瓶颈与制约,探索加强楼宇经济健康发展的有效途径,推动区域经济发展。

    一、当湖街道楼宇经济发展情况

    (一)当湖街道楼宇情况

    目前,当湖街道共有商业、商务楼宇11幢,包括新华书店综合大楼、中百商都、世纪商业中心2号楼(华润阁)、世纪商业中心3号楼(大润发)、光大汇银大厦、龙湫公园商业广场、平湖港城大厦、佳龙大厦,以及下步发展重点、位于南市新区的建工大厦、温州商会大厦、总商会大厦。前8幢楼宇商务、商业总面积仅为12.08万平方米,共上报入驻市场主体个数291家左右,入住率79%。

    南市新区楼宇情况:

    建工大厦项目占地24.9亩,总建筑面积约8.8万平方米,地上6.3万平方米,地下2.5万平方米(地下二层),由平湖市15家建筑行业协会会员企业出资联建,现有股东已达28位。项目由A、B两幢商务楼和C幢商业裙楼组成,其中A楼22层,每层面积约1250平方米,层高3.5米,共计2.7万平方米;B楼20层,每层面积约1300平方米,层高3.5米,共计2.6万平方米;C楼裙楼4层,每层面积约2300平方米,层高4.5米,共计9200平方米。共有车位631个,其中地下车库车位555个,地表车位76个。物业费2元/平方米,能耗费0.6元/平方米。建工大厦已完成产权分割,各楼层已分业主办理完房产证。A幢基本由业主自用,不考虑对外招商;B幢20层高,5-20层中部分面积由业主推出用于写字楼招商;C幢商业裙楼1-4层用于金融服务等招商,希望整体出租或出售。

    温州商会大厦项目占地28.9亩,总建筑面积约9.4万平方米,地上7.7万平方米,地下1.7万平方米(地下二层),由在平温商联建,现有股东约40位左右。项目由A、B两幢商务楼和C幢商业裙楼组成,其中A楼为25层,每层1360平方米,层高3.5米,共计3.7万平方米;B楼27层,每层1170平方米,层高3.3米,共计2.9万平方米;C楼裙楼5层,每层2700平方米,层高4.5米,共计13500平方米。共有车位770个。温州商会大厦已完成工程验收,但内部分割方案业主正在确认过程中。故对楼宇的业态定位、招商安排还没有较为一致的方案。

    总商会大厦项目占地面积49.9亩,总建筑面积约19.05万平方米,地上13.5万平方米,地下5.55万平方米,现有股东82位。项目由A、B、C、D四幢商务楼(地上25层,地下2层)组成,1-3层为商业用房,5-25层为商务办公用房。共有车位1350个,其中地下车库车位1215个,地表车位135个。总商会大厦已完成竣工验收和产权分割。业主打算将A、B、C、D四幢楼的1-3层商业用房用于招商,更希望整体出售;5-25层由82位股东认购,但对商务楼的实际使用情况还未最终确定。

    (二)当湖街道所做工作

    1.开展调查摸底。当湖街道自接手南市新区楼宇的后期发展工作后,对辖区内楼宇基本情况进行了摸底。对建工大厦、温州商会大厦、总商会大厦等楼宇进行了走访,与业主互相交流,了解工程进度,调查楼宇基本情况,听取业主对楼宇发展的意见建议,形成了调研报告,并建立“一楼一档”。

    2.推进特色楼宇。建工大厦作为楼宇招商的重点和特色楼宇,街道在大厦底楼大厅内制作南市中央商务区模型沙盘、楼宇标示牌和有关多媒体宣传视频,以便在招商过程中能更好地向客商展示商务区全貌。今年3月底,当湖街道牵头召集市规划建设局、市行政服务中心、市服务业发展局、浙江鑫达建设有限公司等部门单位召开建工大厦招商工作协调会。4月,街道到市相关部门了解咨询我市有代表性的建筑测绘和监理公司、环境检测机构、工程招标代理等企业,并就企业入驻建工大厦事项广泛听取意见。召集部分建筑咨询中介企业在建工大厦召开现场对接座谈会,针对有入驻意向的企业及时做好信息记录及后期跟进工作。6月中旬开始跟踪做好入驻企业注册变更工作,总企业数33家,目前完成变更15家,2家正在变更中。

    3.做好产业招商。街道派专人入驻建工大厦进行楼宇招商工作,同时探索开展物业+招商的服务业委托中介招商新模式。佳龙大厦现已招商引进项目74个,其中属于街道自己招商项目38个,人才项目10个,并将结合平湖市(大学生)创业创新大赛,将佳龙大厦打造成平湖市创业大楼。人力资源产业园由当湖街道与人力社保局共同组织筹建,街道抽调1名同志专职负责推进,开展了赴宁波、湖州的考察,基本完成筹建方案的制订,拟落户于总商会大厦的B幢,并打造为平湖市高层次人才服务中心。北虹桥金融产业园开始投入运营,现已完成引进、注册2家公司(嘉兴朴融投资有限公司、平湖信隆网络科技有限公司),拟落户总商会大厦C幢。电商总部园拟落户于温州商会大厦,街道主要领导亲自参与洽谈工作,已多次组织市财政(地税)局、市国土资源局、市房管处、市城投集团等部门单位召开协调会,为双方企业提供政策咨询,并落实专人为项目顺利落户提供“店小二”服务。文化创意产业园意向入驻总商会大厦D幢。

    4.发挥联动作用。定期召开工作例会,分析产业,着力对接上海现代服务业协会等,重点联系一批知名服务业企业。协助市级部门开展楼宇破难工作,通过部门新对接一批中法企业家协会、北美协会、浙江海外高层次人才项目等,拟新引进一批服务业项目,如嘉兴岚明贸易(注册资金1000万元)、嘉兴综金商务咨询(注册资金1000万元)、嘉兴朴融投资(注册资金2亿9千万元)、中视金冠(注册资金2000万元)、浙江车融汽车租赁有限公司(注册资金1000万元)等。

    二、楼宇经济发展过程中的制约和瓶颈

    (一)产业定位模糊,招商意愿不强。经过摸底,建工大厦有28位股东,温州商会大厦有约40位股东,总商会大厦有82位股东,业主众多导致楼宇在运营过程中决策效率低下,经营思路难统一。同时,业主在自己招商的过程中也普遍存在对楼宇业态定位不清晰的情况,这妨碍了楼宇的整体定位和产业布局。业主们对楼宇的产业定位、招商安排还没有较为一致的方案,对楼宇未来的发展还未科学规划,合理布局,导致楼宇目前入住率不高。另一方面,今年市政府明确提出大力发展楼宇经济,楼宇业主普遍存在这样一种想法:政府会大包大揽,等政府决定,靠政府发展,让政府出力。业主招商意愿不强,存在畏难情绪。

    (二)委托中介招商,缺乏清晰方向。委托招商可以让招商工作在一定程度上做到专人专管,由专业人做专业事,为我们的企业提供更为细致的服务。但在一定程度上也折射出一些问题:一是引资定位不准确,只片面追求项目数的引进,并没有结合实际发展需求进行有针对性的招商,即使引进,对当地发展贡献也较小,有些甚至可能没有贡献;二是引进企业规模较小,小企业往往会存在资金周转难,人才流失率高等问题,不利于企业的长远发展,同时对街道的税收贡献也不足。

    (三)业态定位偏窄,招商思路不清。由于市有关部门出台了相应政策,对楼宇的招商业态进行了限制(正、负清单),不少楼宇业主对此表示不理解,认为一方面要求大力发展楼宇经济,另一方面又对引进业态加以多方限制,让原本就招商困难的楼宇雪上加霜。虽然政府着力推进特色楼宇打造,但目前在业态定位方面大部分楼宇仍没有明确的方向,像各类科研开发、出版印刷、创意动漫等业态基本没有入驻。从已投入运行的建工大厦看,主要是本地建筑企业自用,仅是办公场所的迁移。而且从秀洲、南湖等地的经验看,待优惠期满后,想留住这类企业长远发展、真正产生效益难度较大。对楼宇招商的方向,无论是政府层面还是业主方面,由于都是新事物,方向、思路还都需要进一步厘清和沟通。

    (四)缺乏相关经验,还需探索实践。目前,我们已建立起楼宇数据库,对楼宇入驻企业信息、税收情况、归属地、楼宇空置情况实施动态管理,但在实际招商过程中还是存在楼宇业态定位不明确、招商力度不够的问题,楼宇经济对我们来说是新事物,需要我们在发展过程中不断摸索和实践。

    三、加强楼宇经济健康发展的思路浅析

    (一)加强交流沟通,统筹兼顾各方利益。根据当湖街道楼宇实际情况,要做好楼宇经济发展,加强业主沟通,统一业主思想十分重要。市、街道两级可以组织召开楼宇经济座谈会,建立两方的沟通交流机制,对事关楼宇招商的业态定位、落户条件、扶持政策等重大问题进行探讨,并广泛听取意见建议,照顾各方利益,例如市级部门要根据我市实际情况,及时修改楼宇正、负面清单。进一步解放思想,坚持问题导向、唯实导向。要让市场主体看到正、负面清单,就有甩开膀子大干,撸起袖子加油干的冲动,而不是让人觉得处处受限制。建议结合我市的城市能级,适当增加一些生活性服务业业态,以聚集人气。只有通过群策群力,才能办好发展楼宇经济这件大事。

    (二)厘清业主关系,明确楼宇发展方向。要督促各楼宇业主尽快理顺内部关系,明确各自使用的楼层、面积,为下一步招商腾出空间,确定楼宇招商方向,同时,要制订楼宇业主招商激励政策,促使业主把招商工作放到重要位置上来,打消“等靠要”思想。政府牵头,引导成立业主管理委员会,在一栋楼或者一片楼中成立一个类似“居委会”的协调组织,由其对各个楼宇进行联系,形成促进发展的统一规范或标准,从而统一思想。引进专业机构开展定向招商,实现资源共享、产业联动,推动高端楼宇的精细化管理,与政府一起努力,打造楼宇经济发展新动能。

    (三)向外考察学习,对内提升发展意识。领导层面现已认识到发展楼宇经济对扩大税源、盘活楼宇存量、解决就业压力等方面都有积极意义,把发展楼宇经济看作是当湖街道甚至是发展平湖新经济的一项宝贵资源。所以对外可以积极考察学习,组织相关人员走出去,靠坐在办公室是想不出办法的。只有通过向外学习借鉴,对内苦练内功,从摸清各幢楼宇的基本情况入手,注重管理,才能拿出行之有效的办法,做出更为完整的科学规划和统一布局,进一步明确楼宇功能定位,推动楼宇经济产生集聚效应。

    (四)坚持规划引导,明确楼宇发展方向。通过科学规划,合理布局,尽快编制街道楼宇经济发展规划,构建楼宇经济基本版图。对市场各类要素资源加以积极引导,避免出现区域内功能雷同、重复建设等现象,充分利用市场资源,能够更好的向空中求发展,向空间要效益。其中,要重点发展妇幼育婴教育、金融保险、服务外包、影视文化等现代服务业。这方面需要市级层面各部门的大力支持和配合,比如工商、国地税等有关部门提供进驻楼宇企业的缴税情况等信息。

    (五)加强政策扶持,发挥政策引领作用。街道要充分结合当湖楼宇经济发展的实际情况,广泛听取企业业主的意见建议,在借鉴上海、杭州等大城市的先进经验和做法的基础上,进一步研究并完善促进楼宇经济发展的扶持政策和意见,尽早出台相关楼宇政策,突出对优势产业的支持力度,以便及时做好楼宇招商工作的业态布置及招商工作的开展。加大南市中央商务区等楼宇周边的基础设施配套和公共设施平台建设,优化楼宇物业管理服务水平,提升楼宇整体形象。打造“楼宇经济服务直通车”,尝试建立楼宇投资项目审批“绿色通道”,简化审批,减少手续,提高效率,提升楼宇投资环境。根据项目发展前景、特点和个性化需求,采取差别化的扶持政策。例如,可依据业主单位建筑面积投入改造装修费用、就业岗位多少等提供差异性的装修、用工补贴等,引导鼓励企业长远发展。

    (六)推进招商工作,促进楼宇结构优化。楼宇经济作为一种新型经济形态,是以商务楼作为载体,将税源企业引进楼宇中,使楼宇成为税收收入的“财富聚宝盆”。这一特点使得我们应将楼宇招商工作作为发展楼宇经济的重点工作,工作方法上要先易后难,成熟一幢推一幢。可以选择成熟的楼宇先推介先扶持,这样也有利于业主形成比学赶超,积极发展的良好氛围。就当湖辖区内楼宇来看,佳龙大厦是相对最为成熟的一幢楼宇,而且街道也已在去年租下4-8层用于招商,可以以此为试点,逐步推广楼宇招商工作。



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